فرایندی بسیار مهم و نیازمند آگاهی از یکسری اطلاعات است که شما به عنوان خریدار یا فروشنده حتماً باید از آن ها آگاهی داشته باشید. در هنگام خرید خانه یا آپارتمان پروژه اسپرلوس چیتگر به این موارد توجه داشته و ریسک معامله را برای شما کاهش می دهد و از خرید خود راضی خواهید بود.
افراد بسیاری هستند که به دلیل عدم آشنایی با معاملات ملکی و نکات قراردادی و حقوقی با مشکل مواجهه می شوند و سال ها برای حل این مشکل به مراجع قضایی مراجعه می کنند. بنابراین اگر قصد انجام معامله ملکی و خرید و فروش خانه را دارید این نوشته از را دنبال کنید و با نکات مهم و ضروری در رابطه با آن آشنا شوید.
نکات مهم خرید و فروش ملک
خرید ملک با سند رسمی
قبل از آن که اقدام به خرید و فروش خانه کنید باید از سنددار بودن آن مطمئن شوید. برخی از املاک دارای یک سند مادر هستند که این سند برای یک ملک بزرگ است و توسط قولنامه یا وکالت نامه به پلاک های کوچک تر تقسیم می شود. در واقع برای اراضی که تقسیم شدند هیچ سند رسمی وجود ندارد. به همین دلیل قبل از خرید باید اطلاعاتی نظیر پلاک ثبتی، نشانی ملک، کد پستی و حدود اربعه را با آن چه که در سند یا قرارداد قیدشده تطبیق بدهید و اگر متوجه کوچک ترین مغایرت شدید بهتر است از خرید صرف نظر نمائید.
بررسی موقعیت ملک
هیچ گاه بدون بازدید ملک نسبت به معامله آن اقدام نکنید. مکان قرارگیری، شامل نمای داخلی و خارجی، مسیرهای دسترسی، مشاعات بنا و … را بررسی کنید و آن ها را با دقت بسنجید. گاهی اوقات پرس و جو از اهالی محله و یا بنگاه های معاملاتی نزدیک خانه یا آپارتمان می تواند اطلاعات خوبی در اختیار شما قرار دهد.
درنظرگرفتن گزینه های تامین مالی
قبل از خرید خانه باید بودجه خود را در نظر بگیرید، سپس اقدام به خرید کنید. در صورتی که پول شما کافی نیست می توانید از گزینه وام بهره ببرید اما باید بدانید بانک مسکن چه مبلغی را در اختیار شما قرار خواهد داد. همچنین درآمد ماهیانه خود را در نظر بگیرید و با میزان اقساط تطبیق دهید. اگر از عهده پرداخت آن ها بر می آیید با خیالی آسوده تقاضای وام دهید اما در غیر اینصورت با مشکل مواجهه خواهید شد. گاهی اوقات بانک ها سند ملکی که قرار است خریداری کنید را گرو نگه می دارند و تحت شرایط ویژه به شما وام اهدا می کنند.
برخی از آن ها نیز حواله خرید مسکن به متقاضیان ارائه می دهند اما سود این حواله ها بسیار بالاست. افرادی که می خواهند برای اولین بار صاحب خانه شوند و در اصطلاح خانه اولی نام دارند می توانند از وام هایی که دولت برای آن ها در نظرگرفته استفاده کنند. هر چند شرایط دریافت چنین وام هایی کمی خاص است اما می تواند زوج های جوان را خانه دار کند. اگر متقاضیان توانایی پرداخت اقساط را داشته باشند، وام های بانک مسکن بهترین گزینه برای آن ها خواهد بود، هر چند بازپرداخت آن ها به ضرر خریداران است اما در نهایت آن ها صاحب خانه می شوند.
مبایعه نامه ملکی معتبر
قرارداد خرید و فروش خانه به صورت قرارداد رسمی یا عادی تنظیم می شود. قرارداد رسمی با حضور خریدار و فروشنده با در دست داشتن سند رسمی در دفترخانه و قرارداد عادی بین دو طرف در دفاتر مشاور املاک یا به صورت شخصی بسته می شود. لازم به ذکر است مبایعه نامه عادی باید در دفتری تنظیم شود که مجوز قانونی داشته باشد. همچنین برای انجام معامله، صحت هویت خریدار و فروشنده و قانونی بودن سند ملک حتماً باید بررسی شود.
وکالت نامه معتبر برای خرید خانه وکالتی
هنگام خرید و فروش خانه وکالتی باید رسمی بودن وکالت نامه به دقت بررسی شود. شما باید بفهمید آیا دارنده وکالت نامه می تواند از طرف مالک اقدام به فروش ملک کند یا اعتبار وکالت نامه منقضی است. همچنین اگر خانه یا آپارتمانی قرار است به صورت وکالتی به فروش برسد باید از این امر مطمئن شوید که قبلاً به اشخاص دیگر فروخته نشده باشد. بسیار دیدند که افراد با وکالتنامه های جعلی اقدام به خرید و فروش ملک به چندین نفر می کنند. از این رو هنگام انجام معاملات با وکالتنامه تمام موارد را مد نظر قرار دهید.
اطمینان از صحت مالکیت فروشنده
کسی که می خواهد ملک خود را به فروش برساند باید مالک قانونی آن بوده یا وکالت نامه رسمی از جانب صاحب ملک در اختیار داشته باشد. همچنین مشخصات و اطلاعات واردشده در سند مربوطه باید مربوط به صاحب ملک باشد و کاملاً صحیح باشند. نکته دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد این است که اگرملک مورد نظر هنوز دارای سند نیست اما مالک آن قصد فروش با مبایعه نامه را دارد، بررسی حق فروش و صحت نام و مشخصات مالک به عنوان خریدار در مبایعه نامه باید تائید شود.
توجه به قوانین تنظیم قرارداد خرید و فروش
برخی از این قوانین به شرح زیر می باشند:
- در انجام معاملات قولنامه ای مشخصات خریدار و فروشنده باید به درستی ثبت شوند. همچنین صحت اطلاعات مربوط به وضعیت ثبتی ملک نیز باید تائید گردد.
- اگر قصد خرید و فروش ملک با مبایعه نامه را دارید، می توانید با درج عنوان صلح بلا عوض در پشت مبایعه نامه ملک را به شخص دیگر (از جمله افراد خانواده) ببخشید.
- در صورتی که یک ملک فروخته شده با تنظیم مبایعه نامه به دیگری فروخته شود، مبایعه نامه و سند خرید شخصی که تاریخ مبایعه نامه او دیرتر بوده باطل خواهد شد.
- در صورتی که مساحت خانه با متراژی که در سند قید شده مغایرت داشته باشد، می توان قرارداد را فسخ کرد و شکایت نمود.
- در مورد نیاز به تعویض سند باید از اداره ثبت استعلام شود تا اگر نیاز به این کار و اخذ سند تک برگی است همان ابتدا این موضوع در قرارداد ثبت شود.
- تاریخ تنظیم قرارداد باید درست و واضح و در روزهایی غیر از تعطیلات رسمی باشد.
- طرفین قرارداد باید از حق فسخ قرارداد برخوردار باشند. در صورتی که هر نوع تخلف در قرارداد صورت گیرد، برای مثال ویژگی های ملک تحویل گرفته شده با آنچه که در قرارداد قیدشده مغایرت داشته باشد، خریدار می توان با نوشته کتبی قرارداد را فسخ نماید.
بررسی تاسیسات خانه
در صورت خرید خانه قدیمی شما قطعاً به یک تعمیرکار برای تعمیر تاسیسات نیاز خواهید داشت. اما آیا می توان این تاسیسات را تعویض نمود؟ قبل از خرید خانه باید از سن تاسیساتی مانند سیستم گرمایشی و سرمایشی، و لوله کشی مطلع شوید.
خانه های قدیمی اغلب دارای تجهیزات قدیمی هستند؛ از جمله دیگ آب گرم، دستگاه های تهویه مطبوع و آبگرمکن. تعویض چنین وسایلی نیازمند هزینه بالا است، بنابراین این نکته را مد نظر قرار دهید. تجهیزات آشپزخانه را نیز بدین منظور بررسی کنید. حتی اگر آبگرمکن خانه مورد نظر قدیمی نباشد حتماً باید سایز آن را چک کنید. زیرا ممکن است از قابلیت فراهم نمودن آب گرم برای دوش گرفتن تمام اعضای خانواده برخوردار نباشد. از این رو قطعاً دچار مشکل خواهید شد.
اطمینان از ساخت قانونی ملک
یکی از سوالاتی که هنگام خرید و فروش خانه حتماً باید بدان پاسخ دهند این است که چه کاری برای خانه انجام شده و آیا این کار قانونی بوده است؟
نوسازی هایی که قبلاً بر روی خانه انجام شده باید قانونی باشند. زیرا در غیر این صورت مجبور به پرداخت هزینه گزاف برای قانونی نمودن آن ها و یا ارتقاء و یا حذف آنها خواهید بود. مسلماً نمی خواهید وقتی مالک خانه شدید و در آن سکونت پیدا کردید، یکی از اتاق هایی که غیر قانونی بناشده و در نقشه خانه درج نشده را مجبور شوید خراب کنید و یا بابت ساخت غیر قانونی مجبور به پرداخت هزینه به شهرداری شوید.
مهم ترین سوالاتی که هنگام خرید خانه باید به آن ها پاسخ دهید!
نوع فونداسیون خانه چیست؟
اگر خانه زیرزمین ندارد می تواند خوبی داشته باشد؟ زیرزمین خانه امکان دسترسی به لوله کشی آب و برق ساختمان را ممکن می سازد. فونداسیون خانه های امروزی با بتن بنا می شود، مسلماً شما باید بدانید که قبل از ساخت خانه زمین آن چگونه بوده است. اگر زمین خیلی مرطوب باشد همواره باید نم و رطوبت و تاثیر آن بر فونداسیون بررسی گردد.
آیا گارانتی و رسید برای نصب تاسیسات جدید و یا بازسازی خانه در اختیار دارید؟
برای بازسازی خانه و یا تجهیزاتی که اخیراً نصب شدند از صاحب خانه درخواست رسید کتبی کنید. این رسید در صورتی که نوسازی غیر قانونی انجام شده برای شما ارزشمند خواهد بود. در اکثر موارد، گارانتی حتی به فرد جدیدی که خانه را می خرد نیز ارائه می شود.
آیا لوله کشی ساختمان قبلاً دچار مشکل شده است؟
آیا تاکنون لوله های ساختمان آسیب دیده اند و آب در خانه جمع شده است؟ شما باید از در کف ساختمان به اندازه کافی اطمینان حاصل کنید و بفهمید که قبلاً لوله ها نشتی داشتند و یا دچار ترکیدگی شدند یا خیر. در صورت وجود چنین مشکلی باید قسمتی از خانه که لوله در آن ترکیده بوده را بررسی کنید تا از عدم وجود نم و رطوبت در آن مکان خیالتان راحت شود. گاهی اوقات خرابی تاسیسات ساختمان مشمول بیمه می شود، از این رو از بازرس بیمه بخواهید آنها را بررسی نماید.
عمر سقف خانه چند سال است؟
این موضوع توسط بازرس خانه حتما بررسی می شود. اما یکی از مهم ترین مسائلی است که حتماً باید قبل از خرید خانه بدان توجه نمائید. به طور مثال یک حدود 15 الی 20 سال عمر می کند. تعویض سقف یکی از پرهزینه ترین امور در نوسازی است و هزینه آن بستگی به اندازه خانه دارد. علاوه بر آن نوع متریالی که برای ساخت آن استفاده شده نیز حائز اهمیت می باشد. یک سقف شینگل آسفالتی عمر بالایی دارد اما تعویض تایل های آن نیازمند هزینه بالا می باشد.
دفع فاضلاب ساختمان چگونه انجام می شود؟
اگر خانه ای که قصد خرید آن را دارید در منطقه شهری واقع نشده قطعاً به جای اینکه مسیر لوله کشی آن به لوله های فاضلاب شهری متصل باشد، به چاه فاضلاب می رسد. بنابراین باید بفهمید آخرین زمان تخلیه چاه فاضلاب چه زمانی بوده است. تخلیه چاه باید 3 الی 5 بار در سال انجام شود که این بستگی به جمعیت خانواده دارد.
چه مواردی در فروش خانه عنوان می شوند؟
اینکه در خرید خانه چه چیزهایی به شما تعلق می گیرند بسیار مهم است. برای مثال گاهی اوقات لوستری که از سقف آویزان است و یا قفسه هایی که در اتاق ها نصب هستند را به خریدار تحویل نمی دهند و مالک قبلی آنها را با خود می برد. قبل از خرید خانه باید از تمام این موارد آگاه شوید تا بعد از خرید وقتی وارد آن می شوید از عدم وجود برخی وسایل تعجب نکنید.
خانه دارای چه تعداد مالک است؟
این که چند نفر صاحب خانه هستند نکته ای بسیار مهم در خرید و فروش خانه محسوب می شود. خانه های بسیار بزرگ اصولاً متعلق به چند نفر هستند. خرید این خانه ها باید با رضایت تمام مالکین صورت گیرد؛ در غیر این صورت بعداً مشکلاتی پیش می آید.
فضای خانه خصوصاً مکان هایی نظیر پارکینگ چقدر بزرگ هستند؟
بررسی فضای خانه هنگام خرید آن بسیار حائز اهمیت است. یک طرح اولیه از اینکه چگونه وسایل در خانه چیدمان خواهند شد در ذهن تصور کنید. در این صورت می توانید به کافی بودن فضا برای زندگی پی ببرید. اینکه آیا ماشین شما در پارکینگ جا می شود و یا می توان در حمام یک وان قرار داد از جمله مواردی هستند که باید به آنها توجه شود. قبل از خرید خانه به این فاکتورها دقت کنید تا پس از خرید آن وقتی با کمبود فضا مواجهه می شوید از خرید خود پشیمان نشوید.
متراژ خانه چقدر است؟
برای بسیاری از افراد متراژ خانه ای که قرار است در آن زندگی کنند اهمیت بالایی دارد. ممکن است بعضی افراد تنها به دنبال خانه های ویلایی و حیاط دار باشند که اصولا برای این افراد متراژ حیاط خانه نیز مهم است. در نهایت و با توجه به تعداد افراد خانواده و انتظاری که آن ها از خانه ای که قرار است در آن زندگی کنند، دارند در مورد ابعاد و متراژ خانه تصمیم گیری می شود.
