١- اهمیت قرارداد قرارداد به عنوان قانون حکم بر روابط طرفین، مهم ترین منشا تعهدات و نشان دهنده حقوق و تکالیف هر یک از طرفین می باشد. در صورت بروز هر گونه اختلاف مابین طرفین، قاضی با توجه به مفاد قرارداد و تفسیر اراده طرفین به حل و فصل اختلافات می پردازد.
٢- تعریف عقد یا قرارداد طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی:« عقد یا قرارداد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند و مورد قبول آنها باشد». مثلا در معامله ملک دو نفر توافق می کنند که یکی (فروشنده ملک خود را به دیگری (خریدار) بدهد و خریدار در قبال آن پولی به فروشنده پرداخت کند.
3- شرایط اساسی برای صحت و درستی هر قرارداد
١- قصد و رضای طرفین
یعنی اگر کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله نماید آن معامله به علت فقدان قصد باطل است معاملات صوری به دلیل فقدان قصد باطل است.
اگر کسی در اثر اکراه یا تهدید معامله نماید معامله وی غیر نافذ است.
۲- اهلیت طرفین
یعنی طرفین باید عاقل ، بالغ و رشید باشند. معامله اشخلص دیوانه، صغیر و سفیه باطل یا غیر نافذ است
۳مورد معامله دارای شرایط زیر باشد
اول – ارزش اقتصادی داشته باشد
دوم – در زمان انعقاد قرارداد موجود باشد و یا اگر از اموالی است که تعهد به تولید یا ساخت آن می شود مشخصات آن کاملا به طور کیفی و کمی توصیف شود.
سوم – معلوم و معین باشد یعنی از حیث جنس، مقدار و مشخصات معلوم بوده و مردد بین دو یا چند چیز نباشد مثلا اگر موضوع قرارداد، فروش یکی از دو آپارتمان فروشنده باشد معامله باطل
است
چهارم- تسلیم آن امکان پذیر باشد
پنجم – نقل و انتقال آن ممنوع نباشد. مثلا فروش اموال وقفی یا توقیف شده باطل است.
۴-اگر در قرداد تصریح شده باشد که جهت آن نا مشروع است معامله باطل است.
مثل اینکه در قرارداد اجاره تصریح گردد که برای قمار خانه یا محل فساد اجاره داده می شود.
۴- طرف قرارداد
به شخصی که در هر معامله به عنوان یکی از طرفین توافق می کند طرف قرارداد گفته می شود
مثلا فروشنده یا خریدار، هر کدام به عنوان یکی از طرفین عقد بیع می باشند . ممکن است یک یا چند نفر
اعم از شخص حقیقی یا حقوقی به عنوان یک طرف قرارداد قرار گیرند مثل اینکه چند نفر که مشتركة
مالی را شریک هستند به عنوان فروشنده در قرارداد باشند .
شخص حقیقی طرف قرارداد باید عاقل، بالغ و رشید باشد.
۵- تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی
در تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی مثل شرکت ها، موسسات و غیره ابتدا باید اساسنامه شرکت و
آگهی آخرین تغییرات آن ( مندرج در روزنامه رسمی) را ملاحضه نمود تا اولا، مشخص گردد که آیا شرکت در محدوده موضوع فعالیت خود، قصد انعقاد قرارداد دارد یا خیر؟ ثانية : مشخص گردد چه
کسانی نمایندگی و حق امضای اسناد و قرارداد برای شرکت را دارند ؟
۶- در مواردی که شخص به وکالت از دیگری معامله می کند باید موارد زیر
رعایت گردد :
وکالتنامه حتمأ بدقت مطالعه گردد تا مشخص گردد .
۱- آیا وکیل حق فروش مورد معامله را دارد؟
۲- آیا حق فروش نسبت به تمامی مورد معامله است یا جزئی از آن ؟
۳- در جایی که خریدار هم برای خرید به دیگری وکالت
می دهد باید با مطالعه وکالتنامه حدود
اختیارات وکیل را در یابید.
۴- آیا وکیل حق اخذ ثمن یا بهای مورد معامله را دارد یا خیر؟
۵- آیا وکیل حق تحویل مورد معامله را دارد یا خیر؟
۶- آیا وکیل حق اسقاط خیارات را دارد یا خیر؟
۷- در صورتی که برای وکیل حق فسخ قائل می شویم باید دقت گردد که طبق وکالتنامه به وکیل
اختیار فسخ اعطاء شده یا خیر؟
۸- آیا وکیل حق توکیل یعنی وکالت دادن به غیر را دارد یا خیر؟ مثلا در مواردی که فروشنده وکیل است و می خواهد برای تنظیم سند به خریدار وكالت دهد باید در وکالتنامه حق توكيل
داشته باشد و گرنه چنین وکالتی معتبر نیست.
۹- حتما در قرارداد سمت وکیل و شماره و تاریخ وكالتنامه و دفتر خانه تنظیم کننده آن قید شود زیرا در صورت بروز اختلاف، ممکن است فروشنده منکر رابطه قراردادی شود و تفویض وکالت
را انکار کند .
۱۰- در نظر داشته باشید در صورتی که برای وکیل در قرارداد، حقوق و تعهداتی در نظر گرفته شود
که در وکالتنامه موکل این حقوق و تعهدات را به وی تفویض نکرده باشد این حقوق و تعهدات مندرج در
قرارداد معتبر نخواهد بود مگر اینکه موکل آنها را تنفیذ کند. بدیهی است در صورت عدم تنفیذ، بطلان
شرط یا حتی قرارداد نیز توسط موکل ممکن است بنابراین حتما به اختیارات مندرج در وکالتنامه دقت
کافی گردد.
۱۱- خریدار یا فروشنده باید در صورت معامله با وکیل نسخه ای از رونوشت (فتوکپی) وکالت نامه را از او اخذ نماید تا در زمان اقامه دعوی با مشکل مواجه نشود. و حتمأ نسخه ای از فتوکپی وکالت نامه
نیز باید به مشاور املاک تحویل داده شود.
۱۲- در صورتی که وکالت بلاعزل نمی باشد قبل از معامله از دفترخانه که وکالت را تنظیم نموده
استعلام گردد تا مشخص گردد که وکیل هنوز عزل نشده باشد.
برای تماس با وبگاه باملک کلیک کنید.
