نمونه رای کمیسیون ماده 5

نمونه رای کمیسیون ماده 5، سندی حقوقی است که تصمیمات این نهاد را در خصوص کاربری اراضی و طرح های تفصیلی شهرسازی منعکس می کند. این آرا، مبنای تغییرات ملکی و حقوقی گسترده ای هستند و فهم آن ها برای مالکان و متخصصان ضروری است. درک دقیق آرای کمیسیون ماده 5 و آگاهی از نحوه پیگیری و اعتراض به آن ها، از جمله حقوق بنیادین شهروندی است که می تواند سرنوشت املاک و طرح های توسعه شهری را دگرگون سازد. این راهنما با هدف ارائه اطلاعات جامع و کاربردی برای تمامی ذی نفعان، از مالکان و سرمایه گذاران گرفته تا وکلا و کارشناسان شهرسازی، تدوین شده است.

این مقاله به تشریح مبانی قانونی، ساختار، وظایف و صلاحیت های کمیسیون ماده 5 می پردازد و فرآیند ارجاع پرونده ها را به تفصیل شرح می دهد. بخش های اصلی شامل مطالعه موردی انواع آرای صادر شده توسط این کمیسیون، از جمله نمونه هایی برای تغییر کاربری، ابطال طرح های تفصیلی، و رد درخواست ها خواهد بود. همچنین، اثرات حقوقی و اجرایی این آرا و راهنمای کامل اعتراض به آن ها در دیوان عدالت اداری، به همراه نکات کلیدی و نمونه دادخواست، مورد بررسی قرار می گیرد. در نهایت، نحوه تنظیم و ارائه درخواست به کمیسیون ماده 5 نیز تشریح خواهد شد تا مخاطبان با ابزارهای لازم برای احقاق حقوق خود در حوزه شهرسازی آشنا شوند.

کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری چیست؟ نگاهی عمیق

کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، یکی از نهادهای کلیدی در نظام برنامه ریزی و مدیریت شهری کشور است که نقش حیاتی در تعیین سرنوشت اراضی و املاک شهری ایفا می کند. این کمیسیون با هدف هماهنگی و نظارت بر اجرای طرح های جامع شهری و همچنین ایجاد انعطاف پذیری لازم در مواجهه با نیازهای متغیر شهرها تأسیس شده است.

مبانی قانونی و ساختار

مبنای قانونی تشکیل و فعالیت کمیسیون ماده 5، ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب سال 1351 است. بر اساس این ماده، وظیفه بررسی و تصویب طرح های تفصیلی و سایر مسائل شهرسازی در هر شهر بر عهده کمیسیونی متشکل از اعضای مشخص گذاشته شده است.

ترکیب اعضای این کمیسیون به شرح زیر است:

• نماینده وزارت راه و شهرسازی (رئیس کمیسیون)
• رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان
• مدیرکل حفاظت محیط زیست استان
• رئیس سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری استان
• رئیس شورای اسلامی شهر
• شهردار شهر مربوطه
• رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان
• رئیس سازمان برنامه و بودجه استان
• یک نفر از اعضای هیأت علمی دانشگاه با تخصص شهرسازی یا معماری به انتخاب استاندار

این ترکیب اعضا نشان دهنده ماهیت بین بخشی و تخصصی تصمیم گیری ها در این کمیسیون است که تلاش می کند تا جوانب مختلف توسعه شهری را از دیدگاه های متفاوت بررسی نماید.

وظایف و صلاحیت های کلیدی کمیسیون

کمیسیون ماده 5 دارای وظایف و صلاحیت های گسترده ای است که به طور مستقیم بر توسعه و کالبد شهری تأثیر می گذارد:

• بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری: طرح های تفصیلی، نقشه های اجرایی طرح های جامع هستند که جزئیات کاربری اراضی، تراکم ساختمانی، سطح اشغال، معابر، فضاهای سبز و سایر ضوابط شهرسازی را در مقیاس خردتر مشخص می کنند.
• تغییر کاربری اراضی و املاک: یکی از مهم ترین وظایف کمیسیون، تصمیم گیری در خصوص تغییر کاربری اراضی است. این تغییرات ممکن است از مسکونی به تجاری، اداری، خدماتی یا سایر کاربری ها باشد که نیازمند مجوز از این کمیسیون است.
• اصلاح و بازنگری در طرح های تفصیلی مصوب: با توجه به نیازهای متغیر شهرها و ضرورت انطباق طرح ها با واقعیت های موجود، کمیسیون می تواند در طرح های تفصیلی مصوب بازنگری و اصلاحات لازم را اعمال کند.
• اخذ تصمیم در خصوص مغایرت های اساسی با طرح های جامع: در مواردی که طرح های تفصیلی یا درخواست های خاص، مغایرت اساسی با اصول و اهداف طرح های جامع شهری داشته باشند، کمیسیون ماده 5 مسئول تصمیم گیری نهایی است.

فرآیند ارجاع پرونده به کمیسیون ماده 5

فرآیند ارجاع پرونده به کمیسیون ماده 5 مراحل مشخصی دارد که از شهرداری آغاز می شود و به تصمیم گیری کمیسیون ختم می گردد:

1. طرح درخواست در شهرداری: متقاضیان (مالکان، سازندگان و…) درخواست خود را مبنی بر تغییر کاربری، اصلاح طرح یا سایر موضوعات مرتبط، به شهرداری منطقه مربوطه ارائه می دهند.
2. بررسی اولیه و کارشناسی شهرداری: شهرداری پس از دریافت درخواست و مستندات اولیه (سند مالکیت، نقشه ها، فرم درخواست)، آن را از جنبه های شهرسازی، فنی و قانونی بررسی می کند. در صورت نیاز، نظر کارشناسان داخلی یا مشاوران شهرسازی نیز اخذ می شود.
3. تکمیل مستندات: متقاضی موظف است کلیه مستندات لازم از جمله نقشه های وضع موجود، نقشه های پیشنهادی، گزارش توجیهی، پاسخ استعلامات از نهادهای ذی ربط (مانند آب، برق، گاز، محیط زیست، میراث فرهنگی و…) را ارائه دهد.
4. ارسال پرونده به کمیسیون: پس از تکمیل پرونده و اظهارنظر شهرداری، پرونده همراه با صورتجلسه و پیشنهاد شهرداری به دبیرخانه کمیسیون ماده 5 در استانداری یا سازمان مربوطه ارسال می شود.
5. بررسی در دبیرخانه و طرح در کمیسیون: دبیرخانه کمیسیون پس از بررسی شکلی و محتوایی پرونده، آن را در دستور کار جلسات کمیسیون قرار می دهد. در جلسات، اعضای کمیسیون جوانب مختلف موضوع را بررسی کرده و پس از بحث و تبادل نظر، رأی نهایی را صادر می کنند.
6. ابلاغ رأی: رأی صادر شده توسط کمیسیون ماده 5 به متقاضی و مراجع ذی ربط ابلاغ می گردد تا اقدامات اجرایی لازم صورت گیرد.

تحلیل و بررسی انواع نمونه رای کمیسیون ماده 5

آرای صادره از کمیسیون ماده 5 تنوع گسترده ای دارند که هر یک با توجه به ماهیت درخواست و شرایط محیطی و شهرسازی ملک، صادر می شوند. در ادامه، با ارائه نمونه های فرضی و تحلیلی، به بررسی رایج ترین انواع آرای این کمیسیون می پردازیم. این نمونه ها به منظور درک بهتر مکانیزم تصمیم گیری و اثرات حقوقی آن ها طراحی شده اند.

نمونه رای 1: تغییر کاربری اراضی از کشاورزی به مسکونی

خلاصه پرونده: پلاک ثبتی 4567/12 واقع در حاشیه شرقی شهر (منطقه 3 شهرداری)، با مساحت 2500 متر مربع، کاربری فعلی کشاورزی (باغ) در طرح جامع و تفصیلی مصوب سال 1378. متقاضی درخواست تغییر کاربری به مسکونی (با تراکم متوسط) را به دلیل نزدیکی به بافت مسکونی موجود و توسعه شهری منطقه ارائه کرده است.

دلایل و مستندات کمیسیون برای تصویب: پس از بررسی های کارشناسی، شامل بازدید میدانی، استعلام از جهاد کشاورزی (مبنی بر عدم تولید فعال کشاورزی در سالیان اخیر و عدم آبیاری مناسب) و اداره آب، مشخص شد که اراضی مذکور عملاً قابلیت کشاورزی مؤثر خود را از دست داده و تبدیل به بایر شده اند. همچنین، نزدیکی به تأسیسات زیربنایی شهری و شبکه های ارتباطی، نیاز مبرم منطقه به توسعه مسکن، و قرارگیری در محدوده توسعه آتی شهری در طرح های بالادستی، از دلایل اصلی موافقت کمیسیون بود. ملاحظات زیست محیطی نیز با تأکید بر ایجاد فضای سبز الزامی در طرح، مد نظر قرار گرفت.

شرایط و ضوابط مصوب شده در رای:

1. کاربری اراضی به مسکونی (R3) با تراکم 180 درصد و سطح اشغال 50 درصد در سه طبقه تغییر می یابد.
2. 20 درصد از کل مساحت ملک (500 متر مربع) به عنوان سرانه فضای سبز عمومی (پارک محله ای) به شهرداری واگذار گردد.
3. متقاضی موظف به تأمین و واگذاری زمین برای احداث معبر 12 متری در ضلع شرقی ملک، مطابق با طرح تفصیلی پیشنهادی، می باشد.
4. قبل از صدور پروانه ساختمانی، متقاضی باید نسبت به پرداخت عوارض تغییر کاربری و سایر هزینه های قانونی اقدام نماید.
5. طراحی و ساخت و ساز باید با رعایت کامل ضوابط طرح جامع و تفصیلی جدید و مقررات ملی ساختمان صورت پذیرد.

تحلیل اثرات حقوقی و شهرسازی این رای: این رأی نه تنها ارزش اقتصادی ملک را به شدت افزایش می دهد، بلکه با تأمین بخشی از نیازهای مسکونی و خدمات عمومی (فضای سبز و معبر)، به توسعه پایدار شهر نیز کمک می کند. از منظر حقوقی، مالک ملزم به رعایت شروط مقرر شده در رأی است و هرگونه تخلف می تواند منجر به مشکلات حقوقی در مراحل اخذ پایان کار یا فروش ملک شود.

نمونه رای 2: ابطال یا اصلاح یک طرح تفصیلی مصوب

خلاصه پرونده: درخواست جمعی از مالکان بلوک 54، ناحیه 2، منطقه 4 شهرداری مبنی بر ابطال بند ج تبصره 3 طرح تفصیلی مصوب سال 1390 که کاربری بخش وسیعی از اراضی آنان را به خدمات عمومی (اداره دولتی) اختصاص داده بود. دلایل اعتراض، عدم اجرای طرح پس از گذشت بیش از 10 سال، عدم امکان ساخت و ساز برای مالکان، و مغایرت با حقوق مالکانه عنوان شده بود.

دلایل کمیسیون برای اصلاح: کمیسیون پس از بررسی های لازم، از جمله استعلام از دستگاه متقاضی طرح (اداره مربوطه) که اعلام کرد در حال حاضر نیازی به زمین مذکور ندارد، و همچنین با توجه به عدم اجرای طرح در مهلت های قانونی و تأکید بر مصلحت عمومی و حقوق مالکانه شهروندان، به این نتیجه رسید که ادامه وضعیت فعلی غیرمنصفانه و غیرقانونی است. آرای وحدت رویه دیوان عدالت اداری مبنی بر الزام دستگاه های اجرایی به اجرای طرح در مهلت های قانونی (5 سال) نیز مستند این تصمیم بود.

جزئیات تغییرات اعمال شده: کمیسیون ماده 5 رأی به اصلاح بند ج تبصره 3 طرح تفصیلی مصوب سال 1390 داد. بر اساس رأی جدید، کاربری اراضی پلاک های معترض از خدمات عمومی (اداره دولتی) به مسکونی (R4) تغییر یافت. این تغییر همراه با رعایت ضوابط تراکمی و ارتفاعی متناسب با بافت همجوار و تأمین سرانه های خدماتی (آموزشی و درمانی) در محله مجاور (که قبلاً کمبود داشت) صورت گرفت. بخشی از اراضی نیز به فضای سبز محله ای اختصاص داده شد تا تعادل فضایی حفظ شود.

اثرات بر املاک اطراف و مالکان: این رأی نه تنها به احیای حقوق مالکان معترض منجر شد، بلکه با آزاد شدن زمین برای توسعه مسکونی، به رفع کمبود مسکن در آن ناحیه نیز کمک کرد. مالکان اطراف که طرح مشابهی داشتند نیز می توانند از رویه ایجاد شده استفاده کنند.

نمونه رای 3: رد درخواست تغییر کاربری

خلاصه پرونده: درخواست مالک پلاک 8901/32 واقع در منطقه حفاظت شده کوهستانی شهر، با مساحت 1000 متر مربع، جهت تغییر کاربری از فضای سبز عمومی به باغ رستوران.

دلایل کمیسیون برای رد درخواست: کمیسیون پس از بررسی دقیق پرونده، استعلام از اداره محیط زیست و منابع طبیعی، و بررسی طرح های جامع و تفصیلی، به دلایل زیر با درخواست مخالفت کرد:

1. مغایرت با طرح جامع: اراضی مذکور در طرح جامع به صراحت به عنوان فضای سبز عمومی و منطقه حفاظت شده تعیین شده است و هرگونه تغییر کاربری تجاری/خدماتی، مغایرت اساسی با اهداف کلان شهرسازی و حفظ محیط زیست منطقه دارد.
2. مسائل زیست محیطی: تبدیل فضای سبز به کاربری تجاری، منجر به از بین رفتن پوشش گیاهی، افزایش تردد و آلودگی صوتی و بصری در منطقه حفاظت شده خواهد شد که تبعات زیست محیطی جبران ناپذیری دارد.
3. عدم تامین سرانه ها: با توجه به کمبود سرانه فضای سبز در آن منطقه از شهر، حفظ وضعیت موجود برای تأمین نیازهای شهروندان ضروری است.
4. ایجاد سابقه نامطلوب: موافقت با این درخواست می تواند منجر به سیل درخواست های مشابه و تخریب گسترده فضاهای سبز و مناطق حفاظت شده شود.

راهکارهای احتمالی پس از رد درخواست: مالک می تواند با تغییر موضوع درخواست به مواردی که با کاربری فضای سبز همخوانی بیشتری دارد (مانند ایجاد مسیرهای پیاده روی، سکوهای استراحت یا کافه با حداقل ساخت و ساز و حداکثر حفظ فضای سبز)، مجدداً درخواست خود را مطرح نماید. همچنین، امکان اعتراض به این رأی در دیوان عدالت اداری (با تأکید بر تضییع حقوق مالکانه و عدم توجیه کافی کمیسیون) نیز وجود دارد، هرچند شانس موفقیت در موارد مغایرت اساسی با طرح جامع و ملاحظات زیست محیطی دشوار است.

نمونه رای 4: تصمیم در خصوص مغایرت های اساسی با طرح های جامع

تبیین مفهوم مغایرت اساسی: مغایرت اساسی به معنای انحراف از اصول، اهداف، سیاست ها و ساختار کلی تعیین شده در طرح جامع شهری است که می تواند شامل تغییرات عمده در کاربری های اصلی شهر، تراکم های کلی، یا شبکه های اصلی ارتباطی باشد. تصمیم گیری در مورد اینگونه مغایرت ها صرفاً در صلاحیت کمیسیون ماده 5 است و مراجع پایین دستی اجازه تغییرات اساسی را ندارند.

ارائه مثالی از نحوه تصمیم گیری کمیسیون در این خصوص: شهرداری منطقه 7 تهران، طرح پیشنهادی برای احداث یک مجتمع تجاری-اداری بزرگ در زمینی به مساحت 15000 متر مربع را به کمیسیون ماده 5 ارائه داد. بر اساس طرح جامع، کاربری این زمین خدماتی عمومی (فرهنگی) تعیین شده بود. شهرداری با استناد به نیاز منطقه به فضاهای تجاری مدرن و جذب سرمایه گذاری، خواستار تغییر کاربری به تجاری-اداری و افزایش تراکم ساختمانی تا 350 درصد بود، در حالی که تراکم مصوب طرح جامع برای کاربری فرهنگی 150 درصد بود. کمیسیون ماده 5 پس از بررسی های عمیق، شامل نظر کمیته های تخصصی و شوراهای مشورتی، و با توجه به اینکه این تغییر، هم کاربری اصلی زمین و هم تراکم آن را به صورت فاحشی تغییر می داد و می توانست به ترافیک منطقه و کمبود سرانه های فرهنگی آسیب برساند، این تغییر را مغایرت اساسی با طرح جامع تشخیص داد.

رای کمیسیون: کمیسیون ماده 5 با تغییر کاربری کامل به تجاری-اداری مخالفت کرد، اما با توجه به ضرورت توسعه اقتصادی منطقه، پیشنهاد کرد که کاربری به خدماتی-فرهنگی-تجاری با تراکم ترکیبی 250 درصد تغییر یابد. بدین ترتیب، ضمن حفظ بخشی از کاربری خدماتی/فرهنگی، امکان بهره برداری تجاری نیز فراهم شد و تراکم نیز با حفظ تعادل منطقه ای افزایش یافت. این تصمیم نشان دهنده تلاش کمیسیون برای یافتن راه حل های بینابینی و کاهش مغایرت ها به جای رد کامل یا تصویب بی قید و شرط است.

نمونه رای 5: صدور پایان کار با تکیه بر حقوق مالکانه

چگونگی تأثیر کمیسیون ماده 5 بر صدور پایان کار: در برخی موارد، ملک یا بخشی از آن ممکن است در طرح های عمومی یا خدماتی مصوب کمیسیون ماده 5 قرار گیرد. اگر شهرداری به بهانه این طرح ها از صدور پایان کار خودداری کند، حقوق مالکانه افراد تضییع می شود. در اینجاست که نقش دیوان عدالت اداری و استناد به آرای کمیسیون ماده 5 (یا عدم اجرای آن) اهمیت می یابد.

توضیح رای دیوان عدالت اداری در خصوص الزام شهرداری به صدور پایان کار با استناد به مصوبات یا عدم اجرای طرح:
مالکی در سال 1370 ملکی را خریداری کرده بود که در آن زمان کاربری مسکونی داشت و با رعایت ضوابط اقدام به ساخت و ساز نموده بود. در سال 1380، کمیسیون ماده 5 طی مصوبه ای، بخشی از حیاط ملک را در طرح تعریض خیابان قرار داد. پس از اتمام ساخت و ساز، شهرداری از صدور پایان کار به دلیل قرار گرفتن بخشی از ملک در طرح تعریض خودداری کرد. مالک با استناد به

قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب 1367 و اصلاحیه آن در 1380

(مشهور به قانون 5 سال)، به دیوان عدالت اداری شکایت کرد.

بر اساس این قانون، اگر دستگاه های دولتی یا شهرداری ها در مهلت 5 سال از تاریخ تصویب طرح، نسبت به تملک اراضی و املاک واقع در طرح های خود اقدام نکنند، مالک از کلیه حقوق مالکانه (مانند ساخت و ساز، تغییر کاربری و فروش) بهره مند خواهد بود و می تواند بدون لحاظ طرح، از ملک خود استفاده کند.

رای دیوان: دیوان عدالت اداری با توجه به اینکه از تاریخ تصویب طرح (1380) تا زمان شکایت (1395) بیش از 5 سال سپری شده و شهرداری اقدامی برای تملک بخش واقع در طرح انجام نداده است، رای به ورود شکایت شاکی و الزام شهرداری به صدور پایان کار نسبت به وضع موجود ملک (بدون در نظر گرفتن طرح تعریض) صادر نمود. این رای، حقوق مالکانه شهروندان را در برابر عدم اجرای به موقع طرح های عمومی توسط دستگاه ها مورد حمایت قرار می دهد و نقش مهمی در احیای حقوق تضییع شده ایفا می کند.

اثرات حقوقی و اجرایی آرای کمیسیون ماده 5: چه باید کرد؟

تصمیمات کمیسیون ماده 5 دارای پیامدهای حقوقی و اجرایی گسترده ای هستند که آشنایی با آن ها برای مالکان، سرمایه گذاران و متخصصان حقوقی امری ضروری است. این آرا می توانند به طور مستقیم بر ارزش ملک، امکان ساخت و ساز، و سایر حقوق مالکانه تأثیرگذار باشند.

قطعیت و الزام آور بودن آرا

آرای صادره از کمیسیون ماده 5 پس از ابلاغ به مراجع ذی ربط و متقاضیان، لازم الاجرا و قطعی تلقی می شوند. این به معنای آن است که کلیه دستگاه ها، از جمله شهرداری ها، موظف به رعایت و اجرای مفاد آن ها هستند. به عنوان مثال، اگر کمیسیون ماده 5 رأی به تغییر کاربری ملکی از کشاورزی به مسکونی صادر کند، شهرداری مکلف است بر اساس این کاربری جدید، اقدام به صدور پروانه ساختمانی نماید. عدم اجرای آرا توسط شهرداری یا سایر دستگاه ها، می تواند زمینه ساز طرح شکایت در دیوان عدالت اداری و الزام به اجرای مصوبه گردد.

مدت زمان اعتبار مصوبات

به طور کلی، مصوبات کمیسیون ماده 5 در خصوص طرح های تفصیلی و تغییر کاربری اراضی، دارای اعتبار دائمی هستند، مگر اینکه خود کمیسیون در آینده اقدام به بازنگری یا اصلاح آن ها نماید. با این حال، باید به دو نکته مهم توجه داشت:

1. طرح های با زمان بندی: برخی از طرح ها ممکن است دارای زمان بندی مشخص برای اجرا باشند. اگر در این زمان بندی، دستگاه های مربوطه به وظایف خود عمل نکنند، حقوق مالکانه افراد طبق قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مورد حمایت قرار می گیرد.
2. قانون 5 سال: همانطور که پیشتر اشاره شد،

   قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها، مهلتی 5 ساله را برای تملک اراضی و املاک واقع در طرح های عمومی تعیین کرده است.

   پس از انقضای این مهلت، مالک می تواند بدون در نظر گرفتن طرح، نسبت به ملک خود اقدام کند. این موضوع به خصوص در موارد عدم اجرای طرح های تملکی اهمیت حیاتی دارد.

رابطه آرای کمیسیون ماده 5 با سایر قوانین

آرای کمیسیون ماده 5 همواره در چارچوب قوانین بالادستی، به ویژه

قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، قانون شهرداری ها، و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها

تفسیر و اجرا می شوند. در مواردی که تناقضی بین رأی کمیسیون و یک قانون خاص وجود داشته باشد، اصولاً قانون ارجحیت دارد. به عنوان مثال، اگر رأی کمیسیون منجر به تضییع حقوق اساسی مالکانه گردد یا با نص صریح قانونی مغایرت داشته باشد، قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

به طور خاص، رابطه آرای کمیسیون با قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها (قانون 5 سال) بسیار مهم است. این قانون، ابزاری قدرتمند برای حمایت از حقوق مالکانی است که املاک آن ها در طرح های عمومی قرار گرفته و دستگاه ها در مهلت قانونی (5 سال) اقدام به تملک یا اجرای طرح نکرده اند. در چنین مواردی، حتی اگر کمیسیون ماده 5 کاربری خاصی را برای ملک تعیین کرده باشد، پس از انقضای 5 سال و عدم اقدام، مالک می تواند بر اساس کاربری قبلی یا با رعایت ضوابط کلی شهرسازی، از ملک خود بهره برداری کند.

راهنمای کامل اعتراض به رای کمیسیون ماده 5 در دیوان عدالت اداری

یکی از مهم ترین ابزارهای حقوقی برای احقاق حقوق شهروندان در مواجهه با تصمیمات نهادهای اداری، اعتراض به آرای آن ها در دیوان عدالت اداری است. آرای کمیسیون ماده 5 نیز از این قاعده مستثنی نیستند و در صورت وجود ایراد قانونی، قابل اعتراض در این مرجع قضایی هستند.

مرجع قانونی و مهلت اعتراض

مرجع قانونی اعتراض: دیوان عدالت اداری، مرجع اختصاصی رسیدگی به شکایات و اعتراضات مردم نسبت به تصمیمات، اقدامات و آرای صادره از سوی واحدهای دولتی و شهرداری ها و سایر نهادهای عمومی است. بنابراین، هرگونه اعتراض به آرای کمیسیون ماده 5، باید از طریق این دیوان پیگیری شود.

مهلت قانونی اعتراض: بر اساس ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، مهلت تقدیم دادخواست اعتراض به آرای کمیسیون ها، برای اشخاص مقیم ایران سه ماه و برای اشخاص مقیم خارج از ایران شش ماه از تاریخ ابلاغ رای کمیسیون است. این مهلت بسیار مهم است و عدم رعایت آن می تواند منجر به رد دادخواست شود.

مراحل گام به گام اعتراض

اعتراض به رأی کمیسیون ماده 5 در دیوان عدالت اداری نیازمند رعایت تشریفات خاصی است:

1. ثبت نام در سامانه ثنا: اولین گام برای هرگونه اقدام قضایی در ایران، ثبت نام در سامانه ابلاغ الکترونیکی قضایی (ثنا) است. این کار از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می شود و برای دریافت ابلاغیه ها و پیگیری پرونده ضروری است.
2. تنظیم دادخواست اعتراض: دادخواست باید در فرم مخصوص دیوان عدالت اداری که در دفاتر خدمات قضایی موجود است، تهیه شود. این دادخواست باید شامل اطلاعات دقیقی باشد:
   • مشخصات کامل معترض (خواهان) و وکیل (در صورت وجود).
   • مشخصات ملک مورد اعتراض (آدرس، پلاک ثبتی، مساحت و کاربری فعلی).
   • موضوع خواسته: ابطال رای شماره […] مورخ […] صادره از کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری استان […].
   • دلایل و مستندات قانونی اعتراض: این بخش، قلب دادخواست است. در اینجا باید به وضوح بیان شود که چرا رای کمیسیون فاقد وجاهت قانونی است. دلایل می تواند شامل موارد زیر باشد:
     • مغایرت با قوانین بالادستی (مثلاً قانون تعیین وضعیت املاک در طرح های دولتی و شهرداری ها).
     • مغایرت با طرح جامع شهری یا اصول کلی شهرسازی.
     • عدم رعایت تشریفات قانونی در صدور رأی توسط کمیسیون (مثلاً عدم دعوت از مالک).
     • عدم توجه به حقوق مالکانه و تضییع آن.
     • استناد به آرای وحدت رویه دیوان عدالت اداری در موارد مشابه.
   • خوانده دعوی:

     مهم است که در دادخواست ابطال مصوبات کمیسیون ماده 5، خود کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری استان مربوطه به عنوان خوانده معرفی شود، نه شهرداری یا سایر نهادها، زیرا کمیسیون دارای شخصیت حقوقی مستقل است.

3. ارائه مستندات کامل: به همراه دادخواست، مستندات زیر باید پیوست شود:
   • تصویر مصدق (تأیید شده توسط دفترخانه) رأی مورد اعتراض.
   • تصویر مصدق سند مالکیت ملک.
   • تصویر مصدق نقشه های مربوطه (نقشه های وضع موجود و پیشنهادی).
   • تصویر مصدق نامه ها و مکاتبات با شهرداری یا سایر نهادها.
   • سایر اسناد و مدارکی که برای اثبات ادعای شاکی ضروری است.
4. پرداخت هزینه دادرسی: هزینه دادرسی طبق تعرفه های قانونی و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخت می گردد.
5. پیگیری پرونده در دیوان: پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع می شود و مراحل دادرسی آغاز می گردد. پیگیری مستمر پرونده از طریق سامانه ثنا یا مراجعه به شعبه مربوطه ضروری است.

آرای وحدت رویه و هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

آرای وحدت رویه و هیأت عمومی دیوان عدالت اداری نقش بسیار مهمی در روند رسیدگی به پرونده های مرتبط با کمیسیون ماده 5 دارند. این آرا، مبنای حقوقی برای تفسیر قوانین و ایجاد رویه واحد قضایی هستند و می توانند در موارد مشابه، مستند قضات دیوان قرار گیرند. به عنوان مثال، بسیاری از آرای هیأت عمومی دیوان، بر لزوم رعایت حقوق مالکانه و الزام شهرداری ها و دستگاه های اجرایی به اجرای طرح ها در مهلت قانونی (قانون 5 سال) تأکید کرده اند. وکلای متخصص با اطلاع از این آرا، می توانند دلایل قوی تری برای ابطال مصوبات کمیسیون ارائه دهند.

نقش وکیل متخصص در اعتراض به آرای کمیسیون ماده 5

پیچیدگی قوانین شهرسازی، تعدد مراجع تصمیم گیرنده، و تخصصی بودن فرآیند دادرسی در دیوان عدالت اداری، اهمیت بهره گیری از وکیل متخصص در دعاوی مرتبط با کمیسیون ماده 5 را دوچندان می کند. یک وکیل با تجربه در این حوزه می تواند:

• پرونده را به درستی ارزیابی کند و نقاط ضعف و قوت رأی مورد اعتراض را شناسایی نماید.
• دادخواست اعتراض را به صورت دقیق و مستدل تنظیم کند و به قوانین و آرای وحدت رویه مرتبط استناد نماید.
• مستندات لازم را جمع آوری و به شیوه صحیح به دیوان ارائه دهد.
• در جلسات رسیدگی، از حقوق موکل خود دفاع کند و توضیحات لازم را ارائه نماید.
• روند پرونده را به صورت حرفه ای پیگیری کند و از تضییع حقوق موکل جلوگیری نماید.

نمونه درخواست به کمیسیون ماده 5: چگونه درخواست خود را مطرح کنیم؟

اولین گام برای تعامل با کمیسیون ماده 5، ارائه یک درخواست کتبی و مستدل است. این درخواست می تواند شامل تغییر کاربری، اصلاح طرح تفصیلی، یا رفع ابهام از یک مصوبه باشد. تنظیم صحیح و کامل این درخواست، شانس موفقیت در مراحل بعدی را افزایش می دهد.

هدف و جزئیات تنظیم درخواست

هدف از ارائه این نمونه، راهنمایی متقاضیان برای تنظیم یک درخواست جامع و شفاف به کمیسیون ماده 5 است. این درخواست باید به گونه ای باشد که تمامی اطلاعات لازم را در اختیار اعضای کمیسیون قرار دهد تا بتوانند تصمیم گیری آگاهانه ای داشته باشند.

نمونه درخواست به کمیسیون ماده 5

به نام خدا

تاریخ: [تاریخ تنظیم درخواست]

مخاطب: ریاست محترم کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری استان [نام استان]

موضوع: درخواست [تغییر کاربری / اصلاح طرح تفصیلی / بررسی مغایرت / …] پلاک ثبتی [شماره پلاک]

با سلام و احترام،

بدین وسیله اینجانب/شرکت [نام کامل درخواست دهنده / نام شرکت]، به شماره ملی/ثبت [شماره ملی / شماره ثبت] و مالک/نماینده قانونی ملک واقع در [آدرس دقیق ملک: شهر، منطقه، خیابان، کوچه و پلاک ثبتی] با مشخصات زیر، درخواست خود را جهت بررسی و اتخاذ تصمیم در کمیسیون محترم ماده 5 تقدیم می دارم.

مشخصات ملک:

• آدرس کامل: [مثال: تهران، منطقه 3، خیابان ولیعصر، کوچه شهید فلاحی، پلاک 10]
• شماره پلاک ثبتی: [مثال: اصلی 1234، فرعی 567، بخش 11 تهران]
• مساحت کل ملک: [مثال: 500 متر مربع]
• کاربری فعلی ملک (بر اساس طرح تفصیلی مصوب): [مثال: مسکونی با تراکم کم / کشاورزی / خدماتی (آموزشی)]
• کاربری پیشنهادی/درخواستی: [مثال: تجاری-مسکونی / مسکونی با تراکم متوسط / خدماتی (درمانی)]

موضوع درخواست و دلایل توجیهی:

اینجانب/شرکت، با توجه به [ذکر دلایل اصلی درخواست، مانند: تغییر نیازهای منطقه، توسعه بافت شهری همجوار، عدم کارایی کاربری فعلی، مطابق نبودن با طرح های بالادستی جدید، نیاز به سرمایه گذاری و توسعه اقتصادی، افزایش جمعیت و نیاز به سرانه های جدید و…، با ارائه جزئیات و استدلالات محکم]، درخواست [تغییر کاربری از […] به […] / اصلاح بند […] طرح تفصیلی مصوب سال […] مربوط به پلاک مذکور / بررسی و تصویب مغایرت اساسی با طرح جامع در خصوص […] ] را دارم.

شرح دقیق دلایل و توجیهات فنی و شهرسازی در گزارش پیوست به تفصیل ارائه شده است.

مستندات پیوست:

به پیوست این درخواست، مستندات زیر جهت بررسی تقدیم می گردد:

1. تصویر مصدق سند مالکیت.
2. نقشه های وضع موجود ملک و اراضی همجوار.
3. نقشه های پیشنهادی با کاربری و ضوابط جدید (در صورت درخواست تغییر).
4. گزارش توجیهی فنی و شهرسازی شامل بررسی های لازم (مطالعات ترافیکی، زیست محیطی، اقتصادی و اجتماعی در صورت نیاز).
5. پاسخ استعلامات از نهادهای ذی ربط (مانند اداره آب، برق، گاز، محیط زیست، میراث فرهنگی، جهاد کشاورزی و…).
6. تصویر پروانه ساختمانی یا پایان کار (در صورت وجود).
7. سایر مدارک و مستندات مرتبط.

با عنایت به مراتب فوق و اهمیت موضوع برای [مالک / منطقه / شهر]، از کمیسیون محترم ماده 5 استدعا دارم دستور فرمایید در اسرع وقت نسبت به بررسی درخواست مطروحه و اتخاذ تصمیم مقتضی اقدام نمایند.

پیشاپیش از حسن توجه و همکاری آن کمیسیون محترم کمال تشکر را دارم.

با احترام فراوان،

[نام و نام خانوادگی / نام شرکت]

[امضا]

[شماره تماس: ……………………]

[نشانی الکترونیکی: ……………………]

نکات مهم در تنظیم درخواست

• شفافیت و دقت: تمامی اطلاعات مربوط به ملک و درخواست باید با دقت و وضوح کامل بیان شوند تا ابهامی برای اعضای کمیسیون باقی نماند.
• مستندسازی قوی: ارائه مستندات کامل و دقیق، از جمله نقشه های فنی، گزارش های کارشناسی و استعلامات، قدرت استدلال درخواست را به شدت افزایش می دهد.
• توجیهات فنی و شهرسازی: درخواست صرفاً نباید بر پایه منافع شخصی باشد؛ بلکه باید با توجیهات فنی، شهرسازی، اقتصادی و اجتماعی، منطبق بر اصول توسعه پایدار شهری، همراه باشد.
• ارجاع به قوانین: در صورت لزوم، می توان به قوانین، مقررات و طرح های بالادستی که درخواست را توجیه می کنند، اشاره نمود.
• رعایت ادب و احترام: لحن درخواست باید رسمی، محترمانه و حرفه ای باشد.

سوالات متداول (FAQ)

کمیسیون ماده 5 چه اختیاراتی دارد؟

کمیسیون ماده 5 مسئولیت بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری، تغییر کاربری اراضی و املاک، اصلاح طرح های تفصیلی مصوب و اخذ تصمیم در خصوص مغایرت های اساسی با طرح های جامع را بر عهده دارد.

چگونه می توان رای کمیسیون ماده 5 را پیگیری کرد؟

پس از صدور رای، دبیرخانه کمیسیون آن را به شهرداری و متقاضی ابلاغ می کند. متقاضی می تواند با مراجعه به شهرداری مربوطه یا دبیرخانه کمیسیون، از وضعیت ابلاغ و اجرای رای مطلع شود. در صورت عدم اجرای رای توسط شهرداری، امکان طرح شکایت در دیوان عدالت اداری وجود دارد.

مدارک لازم برای درخواست به کمیسیون ماده 5 چیست؟

مدارک اصلی شامل تصویر مصدق سند مالکیت، نقشه های وضع موجود و پیشنهادی، گزارش توجیهی فنی و شهرسازی، پاسخ استعلامات از نهادهای ذی ربط و فرم درخواست تکمیل شده می باشد. البته بسته به نوع درخواست، مدارک تکمیلی نیز ممکن است لازم باشد.

چه مدت طول می کشد تا کمیسیون ماده 5 رای صادر کند؟

زمان رسیدگی و صدور رای توسط کمیسیون ماده 5، بسته به حجم پرونده ها، پیچیدگی موضوع و تعداد جلسات کمیسیون متفاوت است. اما معمولاً این فرآیند چند ماه به طول می انجامد. پیگیری مستمر از طریق شهرداری و دبیرخانه کمیسیون می تواند به تسریع روند کمک کند.

آیا می توان به رای قطعی کمیسیون ماده 5 اعتراض کرد؟

بله، آرای کمیسیون ماده 5 در صورت وجود ایرادات قانونی یا تضییع حقوق اشخاص، قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری هستند. مهلت اعتراض برای افراد مقیم ایران 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای است.

تفاوت کمیسیون ماده 5 و کمیسیون ماده 100 چیست؟

کمیسیون ماده 5 مسئول تصمیم گیری در خصوص طرح های تفصیلی و تغییر کاربری اراضی قبل از ساخت و ساز است و بر برنامه ریزی شهری نظارت می کند. در مقابل، کمیسیون ماده 100 شهرداری به تخلفات ساختمانی (مانند ساخت و ساز بدون پروانه، مازاد بر پروانه، یا عدم رعایت اصول شهرسازی) پس از انجام ساخت و ساز رسیدگی می کند.

اگر شهرداری رای کمیسیون ماده 5 را اجرا نکند چه باید کرد؟

در صورتی که شهرداری از اجرای رای قطعی کمیسیون ماده 5 استنکاف نماید، متقاضی می تواند با ارائه مستندات مربوطه به دیوان عدالت اداری شکایت کرده و الزام شهرداری به اجرای رای را از دیوان درخواست نماید.

نتیجه گیری: درک، اقدام و احقاق حقوق

درک عمیق از ماهیت، فرآیندها و

نمونه رای کمیسیون ماده 5

برای تمامی ذی نفعان در حوزه املاک و شهرسازی، نه تنها یک مزیت، بلکه یک ضرورت است. این کمیسیون به عنوان یکی از مهم ترین نهادهای تصمیم گیرنده در سرنوشت اراضی و املاک شهری، تأثیر مستقیم و بسزایی بر حقوق مالکانه، ارزش املاک و چشم انداز توسعه شهری دارد. آشنایی با انواع آرا، اثرات حقوقی آن ها و به ویژه راهکارهای قانونی اعتراض و پیگیری، به شهروندان و متخصصان این امکان را می دهد که به طور فعالانه و آگاهانه از حقوق خود دفاع کنند.

همانطور که مشاهده شد، از تنظیم دقیق درخواست اولیه تا پیگیری مراحل پیچیده اعتراض در دیوان عدالت اداری، هر گام نیازمند دانش حقوقی و شهرسازی کافی است. بهره گیری از مشاوره وکلای متخصص در این زمینه می تواند به طور چشمگیری شانس موفقیت در احقاق حقوق را افزایش دهد. در نهایت، با درک درست از سازوکار کمیسیون ماده 5 و اقدام به موقع و مستدل، می توان به حفظ و احیای حقوق شهروندی در مواجهه با طرح های توسعه شهری یاری رساند و به تحقق توسعه ای پایدار و عادلانه کمک کرد.